Otelde Arsa Maliyeti

0
647

 

Turizm Yatırımcıları Derneği- TYD İcra Kurulu Üyesi Doç. Dr. İbrahim Birkan “Otel arsası için ne kadar ödemeliyiz” konulu hazırlanan raporu açıkladı. Tüm yatırım maliyetleri ve otelin konumu göz önüne alınarak yapılacak hesaplamada dengeli bir otel yatırımının gerçekleştirilmesi için arsa maliyeti büyük önem taşıdığı belirtildi.

TYD’nin Raporu ;
Bir gayrimenkul yatırımı yapılırken arsaya ne kadar ödeme yapılması gerektiğinin belirlenmesi çoğu kez yatırımcıların karşılaştıkları bir sorun olmaktadır. Bu sorun özellikle sermaye hâsıla oranları yüksek olan otel yatırımları açısından daha da büyük önem arz etmektedir. Birçok otel yatırımcısı özellikle büyük şehirlerde arsaları çok yüksek meblağlara satın almakta, sonra arsaya haddinden fazla para ödenmiş olması nedeniyle otel yatırımını uzun süre gerçekleştirememektedir. Ayrıca arsa fiyatının çok yüksek olmasından dolayı bazen de fizibilitesi olmayan bir işe girişilmiş olunmaktadır. 

Otel Yapılırken Fizibilite Araştırmaşı Yapılır

Genellikle otel yatırımı yapmak isteyen yatırımcılar ilk etap olan planlama aşamasında bir bölge seçmekte, daha sonra bölgeyi daraltarak yapılması düşünülen otel kompleksine uygun bir arsa seçilerek bilahare bir ön fizibilite ve pazarlama araştırması çalışması yapılmaktadır. Bu çalışmada otelin kabaca gelir ve giderlerinin, karının ne olacağı hesaplanmaktadır. Ön fizibilite çalışmasında istenilen asgari karlılığın sağlanacağının tahmin edilmesi durumunda yatırımın ikinci aşaması olan uygulama aşamasına geçilmektedir. Bu aşamada arsanın satın alınması işlemlerine başlanarak satın alma hazırlıkları yapılmakta, mimari ve inşaat limitleri öğrenilerek proje üzerinde çalışacak takım oluşturulmaya başlanmaktadır. 

Standartlara Uygunluk Araştırılmalı 

Uygulama aşamasında aynı zamanda otelin yönetim sisteminin nasıl olacağına karar verilmekte, ihtiyaç duyulması halinde bir otel yönetim şirketi ile yönetim veya franchise anlaşması yapmak üzere çalışmalar yapılmaktadır. Otelin mimarisinin ve fiziksel planlamanın yapılması aşamasında yönetim şirketinin bilgi ve tecrübesinden azami şekilde istifade edilmesi ve otelin mutlaka uluslararası otel standartlarına uygun olarak planlanması büyük önem arz etmektedir. 

Mal Sahibinin Haklarının Korunması Önemlidir
Bu aşamada otelin hitap edeceği pazara en uygun zincirin seçilmesi ve anlaşma şartlarının müzakere edilerek mal sahibinin haklarının korunması çok önemlidir. Bu konuda yatırımcıların kendi yöneticilerinin yanında söz konusu anlaşmaların pazarlık ve müzakerelerinde yardımcı olacak danışmanlardan istifade etmeleri önemli bir gereksinim olmaktadır. Tam bir fizibilite çalışmasının yaptırılması yatırımcı, işletmeci, müstakbel ortaklar ve kreditörler açısından gerekli olmaktadır. 

15-20 Yıllık Projeksiyon Hazırlanmalı 
Söz konusu fizibilitenin otel fizibilitesi yapmak konusunda uluslararası tecrübeli bir şirkete yaptırılması ve raporun İngilizce olarak hazırlatılması paydaşlar açısından önemlidir. Raporu hazırlayan firma ile birlikte çalışmak ve aralarda bilgilendirilmek yatırımcı açısından önem arz etmektedir. Fizibilite çalışmasında yatırımın arsa ve inşaat maliyeti tefrişatına kadar bütün kalemler dikkate alınarak kabaca hesaplanmaktadır. Öte yandan yatırımın gelecek 15-20 yıl için gelir projeksiyonları, operasyonel gider projeksiyonları yapılarak karı ve bilahare proforma nakit akış tablosu hazırlanmaktadır. 

Yatırım İçin Duyarlılık Testleri Yapılır
Bu aşamadan sonra yatırım için duyarlılık testleri yapılarak değişik senaryolara göre otel yatırımının karlılığı, nakit akışı, yatırımın net bugünkü değeri, iç verim oranı, geri dönüş süresi ve öz sermayenin geri dönüş süreleri hesaplanmaktadır. Fizibilite raporunun giriş kısmına bir Yönetici Özeti bölümü yazılarak raporun önemli rakamsal bulguları yatırımcılara özet bir şekilde sunulmaktadır.

Hazırlanan fizibilite raporunun neticesine bakılarak yatırımın yapılıp yapılmamasına karar verilmektedir. 
Otel yatırımlarında kısa bir süre içerisinde büyük miktarda gelir elde edilmesi kolay değildir. Bu itibarla, yatırımın geri dönüş süresi uzun bir süreyi bulmaktadır. 

Aşırı Pahalıya Çıkan Oteller Olabilir 
Bir otelin toplam maliyetini arsanın maliyeti, inşaatın maliyeti ve mobilya ve teçhizatın maliyeti şeklinde üç ana kategoride toplayabiliriz. Bu üç kategorideki maliyetlerden bir tanesi olağanüstü fazla olursa, otel yatırımının maliyeti artacak ve yatırım fizibilitesi olmaktan çıkabilecektir. Uygulamada otel arsasına söz konusu dengeyi bozabilecek şekilde fazla para ödendiği gibi, otelin tefrişatında da aşırıya gidilerek daha fazla para harcanabilmektedir. Yatırımın maliyetinin öngörülenin çok üstüne çıkması durumunda, otelin oda satış fiyatları pazarın ön gördüğü fiyatların daha üstünde olamayacağından beklenilen ciro ve karlılık elde edilememektedir.

 

Arsa Fiyatları Çok Yüksek 

Burada üzerinde durulan konu yatırımın başlangıç safhasında, arsa alımı aşamasında dengeli bir otel yatırımını gerçekleştirebilmek için nasıl bir yöntem izlenebileceğini ortaya koymaktır. Özellikle büyük şehirlerde şehir merkezlerinde arsa fiyatları oldukça yüksek olduğundan bir otel yatırımının dengeli olarak gerçekleştirilmesini sağlayacak olan arsanın uygun fiyattan satın alınması çok zor olmakta ve çoğu kez de otel yatırımları (oda satış fiyatları yüksek görülse bile) fizibilite olamamaktadır. 

Arsa Fiyatı Yatırımın Yüzde 15-20’si Olmalıdır 

Genel olarak söylemek gerekirse bir otel yatırımının içerisinde arsaya ödenen fiyatın toplam yatırım maliyetinin %15 ile %20″si arasında olması doğaldır. Bugün NewYork, HongKong gibi şehirlerde arsa paylarının %50″lere kadar çıktığı ve yeni otel yatırımlarının fizibıl olmadığı görülmüştür. Dengeli bir otel yatırımı yapabilmek için arsaya en fazla ne kadar para ödenmesi gerektiğini basit bir şekilde ve bazı temel varsayımlar yaparak belirlemek mümkün olabilir mi sorusu akla gelmektedir. Rushmore yaklaşımı diye de anılan bir yaklaşıma göre, ilk aşamada yapılması planlanan otelin açıldıktan 2-3 yıl sonra erişeceği ortalama doluluk oranını ve ortalama oda satış fiyatını tahmin etmemiz gerekmektedir. 

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here