Rekabetin kızışmasına bağlı olarak otellerde yenileme yatırımları her geçen gün hız kazanmakta. Yenileme yatırımları bir yanıyla işletmeye getirdiği maliyet bir yanıyla da pazarlamada sağladığı olanaklar ile önemli bir unsur haline gelmekte.
Otellere yapılacak yenilemenin hangi birim ve üründe ne zaman nasıl yapılması da önemli bir konuyu teşkil etmektedir. Oteller yenilemeleri farklı konsept restoran açılışlarında ya da 5. yıl sonrasında gerçekleştirirler. Bu dönemlerde ilk olarak sezon içerisinde özellikle de ana restoran alanında kullanılan ve eksilen ekipmanların tamamlanır. Özellikle servis tabakları, bardaklar ve paslanmaz çelik ürünler yeme ve içme alanlarında en çok satın alınan ürünler olarak göze çarpmaktadırlar.
Otel Yatırımı, Otel Değerleme ve Otel Fizibilite Çalışması alanlarında uzman olan ve danışmanlık veren İstanbul Gayrimenkul Değerleme Aş’nin Yönetici Ortağı Celal Erdoğdu; Otel Yenileme Maliyeti yaparken hangi yollar izlenmeli konusunda oteldegerleme.com’a bilgilerini paylaştı .
İGD ‘nin Yönetici Ortağı Celal Erdoğdu , Otel işletmelerinin yenileme maliyetini, otel yenilemesini hatta otel renovasyon maliyetleri hakkında verdiği bilgilerde ” Bilindiği üzere oteller de birçok işletme gibi eskimektedir. Ancak birçok işletme eskime sebebi ile hızlı gelir kaybına uğramazken oteller de eskime gelirlere direk olarak yansımaktadır. Otel yatırımcılarının, özellikle turizm yatırımcılığı veya otel yatırımcılığı geçmişi yoksa ve sektöre yeni girmişse ‘otel yenileme fonu’ pek de hesaba katılmayan ancak yatırım bedeli açısında azımsanmayacak seviyededir” dedi.
Nakit Akışı Hesapları Önemli
Otel yenileme maliyetlerinin, otel nakit akış hesapları (cash-flow) yapılırken hesaba mutlaka dâhil edilmesi gerekmektedir. Otel gelirlerinin %4,5-5’i arasında bir bölümü olarak varsayılmaktadır ve ayrı bir hesapta biriktirilmelidir. Otel yenilemede önemli olan bir diğer undur Renovasyon’dur.
Son yıllarda turistik tesis ve oteller arasındaki rekabetin yeni adının renovasyon olduğu söyleniyor. Üstelik rekabet sadece firmalar için geçerli değil. Bugün dünya turizminde söz sahibi olabilmek için mevcut turizm yatırımlarının belli periyotlarla yenilenmesi gerekiyor. Bu yenileme sürecinde renovasyon ve yenileme çalışmaları önem kazanıyor. Renovasyon, ömrünü dolduran kullanım alanları için vazgeçilmez bir zorunluluk olarak gösteriliyor.Turizm Dünyası’nın verdiği bilgiye göre ; Renovasyona geç giren otel sahibinin daha çok kazandığına ilişkin düşünceler yeni bilimsel çalışmalar ile tersine dönmüş durumda. Yapılan çalışmalar, 10 yaşını geçen turistik otel ve tesislerde bu çalışmaların kaçınılmaz olduğunu gösteriyor. 10 yıllık sürenin 7-8 yıla çekilmesi ve otelin tesisat, yapı, makine ve ekipmanlarının bu belirtilen sürelerde yenilenmesi gerektiğine işaret ediliyor. Islak hacimli mekânlarda ve ortak kullanım alanlarında yenileme çalışmalarının 4-5 yıl aralıklarla yapılması gerektiği vurgulanıyor. Yatırımcılar renovasyonun kaçınılmaz olduğuna inanıyorlar. Tesisin ekonomik ömrünü uzatabilmek ve sürdürülebilir turizm olanakları yaratmak için yenileme çalışmalarının desteklenmesi gerekmektedir.
Otel Renovasyonu hakkında da bilgi veren Celal Erdoğdu ; Renovasyonu iki ana başlıkta incelemek gerektiğini belirtti. Birincisi Soft Renovasyon (hafif kapsamlı otel yenilemesi) diğeri ise, Hard Renovasyon (tam kapsamlı otel yenilemesi & modernizasyonu) önemli olduğunu söyledi.
Soft Otel Renovasyon Nedir?
Soft renovasyon diye anılan otel yenileme biçiminde, otelin diri tutulması amacıyla yapılan yenilemeleri tanımlamak için kullanılır. Bu yenilemede, otelin teksti ürünleri değiştirilir, boya yapılır, eskiyen kâğıt ve halılar parçalı olarak değiştirilir veya tamir edilir. Genel olarak 5nci yıldan itibaren düzenli olarak yapılması önerilir.
Hard Otel Renovasyonu Nedir?
Hard otel renovasyonu otelin bulunduğu yere (yazlık-kışlık) ve otelin konumlanmasına (yıldız-tema vb.) göre 10ncu yıldan sonra otelin durumuna göre gerekebilir.
Hard Otel Renevasyonunda Neler Yapılır?
Bu otel renevasyonu esnasında otel yeniden konumlandırılmaktadır. İç mimari değişiklikleri, modernizasyon, dış cephe ve mimaride temizlik ve yenilikler, yeni malzeme ve cephe hareketleri, lobby ve odalarda güncel modern malzemelerin kullanımı ile otel bölgede kaybetmeye başlayacağı otel müşterisinin ilgisini kendi üzerine çekmeye başlar.
Hard Otel Maliyeti Nedir?
Otel büyüklüğü bu harcamalarda anahtar rol üstlenir sebebi ise basitçe ölçek ekonomisine dayanır. Ne kadar fazla tedarik ederseniz maliyeti de o denli aşağı çekme şansınız olacaktır. Bugünkü şartlarda hard otel yenileme maliyeti 10.000 $ dan aşağı olması muhtemel değildir. Yapılacak yenilemenin kapsamı ve malzeme marka seçimi maliyeti 30.000 $ a kadar çekebilir